ご売却方法
不動産売却にはさまざまな方法があり、売主様のご都合やご希望をふまえたものを選ぶことができます。たとえば、
「不動産を売りたいけど時間をかけられない」
「とにかく早く売りたい」
「まわりの人に知られたくない」
「出来るだけ高く売りたい」
「今現金が必要だけどそのまま住み続けたい」
等と売主様により様々なご事情がおありだと思います。
ピタットハウスでは不動産の売却をご依頼頂く場合「仲介」「買取」「リースバック」「オークション」の４種類ご用意しております。
又、「仲介」３か月→その後「買取」と組み合わせたご売却プランも可能です。
それぞれのご事情に合ったプランでご売却のお手伝いをさせていただきます。
仲介とは
「仲介」とは不動産仲介会社とご相談の上売出し価格を決定したのち不動産売却を依頼し、依頼を受けた会社がお客さまにかわって、広告活動や販売活動等を行い、購入希望者とマッチングをさせて、成約に至った場合その報酬として不動産会社に仲介手数料（物件価格の３％＋６万円）をお支払いする。これが仲介での不動産売却となります。
「不動産仲介」は最初に仲介会社が物件を査定し、査定価格を提示いたします。
売主様にとっては大切な財産ですから「少しでも高く売却してほしい」という思いがあります。しかし、お客様希望価格が、相場からかけ離れていた場合、売れる可能性が少なくなりますので、周辺の取引事例の根拠を提示して、協議の上売出し価格を設定し、売却活動を行います。
すぐに買いたい人が見つかればいいのですが見つからない場合は、価格の見直しや、購入を検討している人が価格交渉などを入れてくる場合もあります。
仲介売却では｢いつまでに売りたいか｣によって売出し価格を決めます。万一売れない場合などは、価格の見直しをするタイミングが大切となってきます。仲介売却の場合、売出し価格の決定権は売主様にあり、購入するかの決定権は購入希望者となります。
仲介販売のメリット・デメリット
仲介売却の最大のメリットは買取りよりも高い金額で売却できることです。
また、売却出来た場合仲介業者に仲介料をお支払しますので、原則、広告掲載、販売活動、購入希望者へのアピールなども、仲介会社が行います。
しかし、売出し金額によっては「何時売却できるのか、買い手がどのタイミングで見つかるかわからない」や「その販売価格で売却できるのか、売れない場合はどれだけ値下げしなければいけないのか」など、資金計画プランやいつ住み替えできるのかのプランも計画通りに進まないこともあるかもしれません。
また購入希望者に内覧をして頂くための準備や内覧立ち会い、引き渡し後の契約不適合責任を負わないといけない場合もあります。
買取とは
「買取」とは買いたい人が見つかるまで待っているのではなく、不動産買取会社が直接お客様から買取る手法です。
そのため、買取り価格（売却価格）の折り合いがつけば、即、売却が可能となり内覧に立ち会うこともありませんし、資金計画プランや住み替え時期プランも立てやすく、仲介会社や購入希望者に振り回されることもなく、スムーズに売却することができます。
また仲介手数料も不要となります。（注意：依頼業者直接買取りではなく、買取り依頼を受けた不動産会社が別の買取業者を紹介して、紹介を受けた業者が買取る場合は、不動産会社に仲介料を支払わなければなりません）買取りの場合は買取価格の決定権は買取り業者にあり、売却するかどうかの決定権はお客様となります。
不動産買取のメリット・デメリット
買取りはスピード売却できるのが最大のメリットとなります。
仲介による売却の場合、ご相談から現金化まで、通常３ヶ月～６ヶ月程度、場合によってはいつ売却できるか分からないなど相応の期間が必要となりますが、不動産買取りの場合、物件調査や所有権移転手続き期間として2週間程度でお取引完了即現金化できます。
他にも購入希望者へのたびたびの室内内覧に立ち会うことやわずらわしい手続きが不要、契約不適合責任を負わなくても良いので売却後のクレームや苦情を受けることもなく安心して売却できます。また販売広告活動期間も必要なく周りの人に知られず秘密を厳守した売却も行えます。買い替えや住替えなどの資金計画も立てやすくお客様のスケジュールに合わせた売却が可能となります。
ただ、買取りのデメリットでもありますが、買取りは業者がその不動産をリフォームやリノベーションし、転売して利益を上げるのが目的であり、不動産業者は不動産買取りにあたっての諸費用（不動産取得税・登録免除税など）や転売の為の諸費用（広告宣伝費・所有権移転費用など）もかかってきますので、仲介販売に比べて不動産買取りは売却価格が低くなってしまいます。
ピタットハウス明石店での販売方法
① 売却物件を同業者に全て公開
不動産業界には、法定の業者間専用の情報ネットワークがあります。
しかし残念ながら現在の不動産業界では、売り手、買い手の双方から手数料を受領したいがために物件公開しない、公開しても商談中として断る業者が多数有ります。
両手（両手仲介）
ひとつの不動産の取り扱いで、不動産会社一社のみが、「売主」と「買主」の双方の仲介人として介在し、 その両方から仲介手数料を受領する不動産売買の事を不動産業界では俗に、「両手」(両手仲介)といいます。不動産会社にとってこの形態は、最も多くの収入が得られほとんどの不動産会社はこれを目指します。 これに対して、「売主」と「買主」のそれぞれに不動産会社が仲介人として介在する不動産売買を業界では 「片手」(片手仲介)といいます。
囲い込み（不動産・物件の囲い込み）
不動産会社が、より利益の多い「両手仲介」を執拗に目指すがために、売主から売却の依頼を受けた不動産物件を、他の不動産会社に取り扱わせない様にする行 為のことを、不動産会社では、「囲い込み」（不動産・物件の囲い込み）と言います。 これにより、売主の希望の金額での成約機会が妨げられるケースも多く発生しています。
当社の場合
当社では業者間専用のネットワーク(レインズ)を利用し、多くの不動産会社、人(購入検討者)に知ってもらうことが、早くそして高く不動産を売却するための鉄則です!あたりまえのことをあたりまえにします。
② 買取保証付き仲介
売却保証システムで、確実なご売却・買替えをバックアップ。
これは、当社の仲介で、一定期間に現在のお住まいが売却できなかった場合、あらかじめお約束した価格で、当社が購入させていただくシステムです。
(当社審査後)一般市場における販売から最終期限における当社購入まで責任を持って保証します。
売却保証率85%が上限
当社の売却保証率は、当社査定価格の８５%を上限としております。
ただし、対象物件の特性や当社購入販売費用を基に判断します。
査定価格の115%から
一般市場で売り出す際には、査定価格の115％の価格設定からチャレンジ可能です。
また、売主様の要望に沿った納得いただける価格変更スケジュールを用意しました。
この他にも様々なご要望にお応えできるように売り主様ごとにご事情をお伺いの上
その都度最適なご提案をさせていただきます。
③ 建物状況調査
建物状況調査（インスペクション）とは
建物状況調査は日本の中古住宅取引を活性化させるため、2016年に国会で決定されました。
日本の住宅流通は、新築が大きなウェイトを占めています。
中古住宅の取引がさかんなアメリカ・ヨーロッパでは、不動産を売却・購入する前に専門家が調査をすることは当たり前です。
既存住宅が敬遠される理由のひとつとしては、「目に見えない不具合が心配」など、既存住宅の質を把握しにくいことが挙げられます。
消費者が既存住宅の質を簡単に把握し、安心して取引を行えるようにするため、宅建業法の改正法によって、建物状況調査の利用促進が図られました。
売主様にとっても、事前に住宅の状態を明らかにし、買主様に納得してもらうことで、引き渡し後のトラブルを軽減する効果と販売時に建物状況調査済として売出す事により他の物件との差別化を図れる効果を期待できます。
具体的には、国土交通省の定める講習を修了した建築士が、建物の基礎、外壁など建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の状況を把握するための調査です。
その後指定期間の既存住宅売買瑕疵保険へ加入する事により売主様も買主様もより安心してお取引できます。
※検査後、建物保証、設備保証をご利用になるにはそれぞれ保険料が必要です。 建物状況調査・インスペクション説明資料pdf
